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汉城壹号未经业主同意将商铺转交第三方经营

  近日,华商房产官方微信接到读者杨女士的求助,说自己买的商铺不仅逾期两年没有交房,而且开发商还将商铺转租给第三方公司经营,承租公司半年前将大部分商铺以每平方米每月35~70元不等的价格出租给了商户,而出租带来的收益,业主却分文未收。她多次找开发商协商均无果。

  华商报记者来到位于西安市汉城路与大庆路交汇处的汉城壹号项目,见到了杨女士所购买的商铺项目,它是汉城壹号一期7号地临街的三层住宅底商,目前正在运营的是汉城路医药器械保健交易中心。杨女士购买的是其中一间商铺,总建筑面积37平方米,总价25万多元。记者从杨女士出示的《汉城壹号商铺认购协议》中看到,商铺应于2015年12月31日交房。据杨女士介绍,截至目前没有接到过收房通知,购买这些商铺的160多户业主在与开发商多次交涉之后,始终没有得到具体的交房日期。

  在没有交房的情况下,2016年8月份,事情曾出现过“转机”。杨女士说:“汉城壹号开发商西安明城置业有限公司将一期7号地约160间商铺整体出租给第三方公司陕西恒泰利房地产开发有限公司,该公司将剩余工程完成后将商铺分租出去。但是,从2016年8月营业至今,所有商铺业主均未收到自己所买商铺应得的收益。”当记者问及开发商转租这些商铺时有没有和业主协商的问题,杨女士说没有,他们毫不知情。

  逾期交房以及转租,按理按法都是应该给业主补偿的,但据杨女士所说,在与开发商交涉的几次中,开发商均提出愿意给他们补偿,补偿协议也是签了一次又一次,从2015年年底未交房起到今年4月18日,总共签过三次补偿协议,西安明城置业有限公司也承诺会兑现答应的补偿金,但是业主至今分文未见。而且这些所谓的补偿协议,也没有明确具体的补偿时间。

  4月18日,西安明城置业有限公司再次召集业主代表谈补偿,最新的补偿政策是西安明城置业有限公司承诺返还全款购买商铺业主本金的30%,剩余70%按月返还,但是公司现在没有钱,等有钱了再返还,剩余部分返还要从2017年8月份开始。对于这一最新的补偿办法,杨女士表示,目前开发商只是提了这么一个办法,让大家回去考虑,如果可以接受,再择日讨论。自家买的商铺尚未收房就已对外出租半年,为什么自己拿不到应得的租金和补偿,这是杨女士及众多业主最纳闷的问题。

  带着业主的疑问,记者采访了西安明城置业有限公司的销售副总刘军。他表示,目前公司因为资金链断裂,员工工资都发不出来,所以才将这三层商业转租给了陕西恒泰利房地产开发有限公司,由他们来负责招商及运营,至于业主提到未提前告知就转租商铺的事情,他说这些都是在《协议书》里明确告知”统一代租“的,业主之所以到现在都没有收到商铺出租的租金,是因为“大商业整租”为促进前期招商和运营,会有一定时间的“免租”期。当记者问及免租期多长时间时,刘军表示此部分属于商业机密,不方便对外泄露。而迟迟未能交房,主要是因为项目土地问题,预售证未办理到位。

  记者在2013年1月12日业主与西安明城置业有限公司签订的《协议书》上看到,“条款三”约定:商铺交付后,甲方(西安明城置业有限公司)将委托专业的商业运营管理公司对该商铺进行统一的商业运营管理,乙方(业主)对此予以确认。

  负责汉城路医药器械保健交易中心整体运营及招商,也就是第三方承租公司陕西恒泰利房地产开发有限公司一周姓工作人员表示,目前整个商城已经开业半年多,几乎所有的商铺已对外出租,仅余三楼的个别办公用空铺尚未出租,租金每平方米每月35~70元不等,一年起租,租金年付,第一年免交物业费,租赁合同由租户与陕西恒泰利房地产开发有限公司直接签订。

  有多年从业经验的房产专业律师姬英凡分析,从该案例中,可以看到汉城壹号的业主们的多次退让、妥协,并没有换来他们应得的权益。反而通过一次次补充协议的签订,应得的权益还在一点点减少。开发商不但未尽按期交房的合同义务,而且又侵犯了业主们的租金收益。不论开发商是否得到了业主们的授权将房屋出租出去,房屋所得租金都应归业主们所有。

  在开发商与业主们达成的协议书中,我们看到的是开发商可以委托专业的商业运营管理公司对商铺进行统一的商业运营管理,并没有业主明确授权开发商对外出租的合同约定,故开发商还是侵犯了业主的财产收益权。

  根据杨女士所说,开发商拟全额返还业主房款,应当是双方解除购房合同的合意表示,在解除购房合同之前的租金仍应归业主所有,这是业主弥补经济损失应得的一部分。 华商报记者 狄芳 杜蒙

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